VMI parengė PVM įstatymo 32 straipsnio paaiškinimo (komentaro) papildymą dėl naujo pastato sąvokos paaiškinimo. 32 straipsnio 1 dalies komentaro 1-3 punktus išdėstyti taip:
32 straipsnis. Nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų pardavimas ar kitoks perdavimas
1. PVM neapmokestinamas pastatų, statinių ar jų dalių (išskyrus naujus pastatus ir statinius, naujas pastatų ir statinių dalis) pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam toks daiktas perduodamas, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti juo kaip jo savininkas. Laikoma, kad: 1) naujas pastatas ar statinys – tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys – 24 mėnesius po jo užbaigimo (pripažinimo tinkamu naudoti) arba esminio pagerinimo; 2) nauja pastato ar statinio dalis – tai naujo pastato ar statinio, kaip jis apibrėžtas šios dalies 1 punkte, dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis – 24 mėnesius po jos užbaigimo.
Komentaras
1. Pastatų, statinių, taip pat jų dalių, išskyrus tiekiamus naujus pastatus ir statinius, naujas pastatų ir statinių dalis, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam toks daiktas perduodamas, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti juo kaip jo savininkas, PVM neapmokestinamas.
2. Pastato, statinio sąvokos, taip pat atvejai, kada pastatas ar statinys laikomas užbaigtu, apibrėžti Statybos įstatyme (Žin., 1996, Nr. 32-788; 2001, Nr. 101-3597; 2010, Nr. 84-4401).
3. Naujų pastatų ir statinių, naujų pastatų ir statinių dalių pardavimo ar kitokio perdavimo atveju PVM lengvata netaikoma, t. y. tokiu atveju taikomas standartinis PVM tarifas.
Atkreipiame dėmesį, kad: 3.1. naujas pastatas ar statinys – tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys – 24 mėnesius po jo užbaigimo (pripažinimo tinkamu naudoti) arba esminio pagerinimo; 3.2. nauja pastato ar statinio dalis – tai naujo pastato ar statinio, kaip jis apibrėžtas šios dalies 1 punkte, dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis – 24 mėnesius po jos užbaigimo; 3.3. data, nuo kurios skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis: 3.3.1. iki 2010-09-30 – Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo data (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio ir Statybos techninio reglamento STR 1.11:2002 ,,Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka“, Žin., 2002, Nr. 60-2475) 23 punkto nuostatas, galiojusias iki 2010 -09-30, pastatas ar statinys buvo laikomas ,,pripažintu tinkamu naudoti“, kai pasirašytas nustatyta tvarka sudarytos komisijos statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas; 3.3.2. nuo 2010-10-01 – Statybos užbaigimo akto ar Deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo (patvirtinimo, jei Deklaraciją tvirtinti privaloma) data (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio ir Statybos techninio reglamento STR 1.11:01:2010 ,,Statybos užbaigimas“ (Žin., 2010, Nr. 116-5947) V ir VI skyriaus nuostatas užbaigus naujo statinio statybą, statinio rekonstravimą, atnaujinus (modernizavus) daugiabutį namą ar negyvenamosios paskirties pastatą Aplinkos ministerijos nustatyta tvarka surašomas statybos užbaigimo aktas. Užbaigus statinio kapitalinį remontą, pakeitus statinio (patalpų) paskirtį, pastačius, rekonstravus ar atnaujinus (modernizavus) vieno ar dviejų butų namą Aplinkos ministerijos nustatyta tvarka patvirtinta Deklaracija apie statybos užbaigimą); 3.4. nebaigtu statyti pastatu (statiniu), kuris apmokestinamas PVM taikant standartinį PVM tarifą, PVM tikslais laikomas pastatas (statinys): 3.4.1. kuris Nekilnojamojo turto registre įregistruotas kaip nebaigta statyba ir 3.4.2. kuriam nėra pasirašytas nei Statinio pripažinimo tinkamo naudoti aktas, nei Statybos užbaigimo aktas, nei patvirtinta Deklaracija apie statybos užbaigimą, kai tai privaloma.
1 pavyzdys
UAB A, PVM mokėtoja, parduoda tokį nekilnojamąjį turtą: UAB B seną prieš 10 m. pastatytą pastatą , UAB C – naujai pastatyto pastato (pastatas baigtas statyti prieš 2 mėnesius) dalį, UAB D – pastatą, kuris buvo pastatytas prieš 3 m., tačiau prieš metus buvo atliktas jo esminis pagerinimas. Šiuo atveju UAB A, parduodama seną pastatą UAB B, PVM neskaičiuoja, o nuo parduodamo naujo pastato dalies UAB C ir nuo UAB D parduodamo pastato, kuris buvo pastatytas prieš 3 m., tačiau prieš metus buvo atliktas jo esminis pagerinimas, vertės turi skaičiuoti PVM taikydama standartinį proc. tarifą.
2 pavyzdys
UAB A, PVM mokėtoja, kaip turtinį įnašą už įsigytas akcijas įneša prieš 5 m. pastatytą (pripažintą tinkamu naudotis) pastatą, kuriam nebuvo atlikta jokių esminio pagerinimo darbų. Toks nekilnojamojo turto perdavimas PVM neapmokestinamas, nes šis pastatas nėra laikomas nauju.
3 pavyzdys
Įmonė A parduoda daugiabučiame gyvenamajame name esantį butą. Namas, kuriame yra parduodamas butas buvo pastatytas 1981 m., o 2001 m. rekonstruotas. Pagal nekilnojamojo turto registro duomenis gyvenamojo namo ir buto baigtumas po rekonstrukcijos yra 90 proc. Tačiau nepaisant tokio baigtumo procento nekilnojamojo turto registre yra pažymėta, kad 2001-01-11 yra išduotas Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas.
Ar apmokestinamas PVM šis įmonės A parduodamas butas?
Ne, neapmokestinamas, nes yra Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas ir po rekonstrukcijos yra praėję daugiau kaip 24 mėnesiai.
4 pavyzdys
Įmonė A yra įsigijusi butus su daline apdaila daugiabučiame gyvenamajame name su tikslu juos parduoti. Pagal nekilnojamojo turto registro duomenis, gyvenamojo namo baigtumas yra 100 proc., namas pagal 2009-12-21 aktą pripažintas tinkamu naudoti. Butuose įrengtos vidinės komunikacijos (vandentiekis, elektra, šildymas), tačiau neatlikti apdailos darbai. Šie butai užregistruoti kaip nebaigta statyba, o baigtumo lygis – 68 proc. Vienas iš minėtų butų 2011 m. rugpjūčio mėnesį buvo parduotas. Prieš pardavimą buvo atlikti kadastriniai matavimai, 2011-08-12 suformuota Nekilnojamojo turto kadastro duomenų byla, kurios pagrindu registro įmonėje užregistruotas 100 proc. buto baigtumas.
Nuo kurios datos turi būti skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis nustatant, ar butas PVM tikslais laikytinas nauju?
Pateiktu atveju, data, nuo kurios skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis, siekiant nustatyti, ar butas PVM tikslais laikomas nauju, yra namo pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo data – 2009-12-21.
5 pavyzdys
Įmonė yra įsigijusi nebaigtos statybos butą, kurio (kaip ir gyvenamojo namo) baigtumas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis yra 91 proc., statybos pabaigos metai – 2007 m. namui, kuriame yra šis butas, nėra išduotas nei statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas, nei Statybos užbaigimo aktas. Minėtą butą įmonė pardavė 2011 m. spalio mėnesį.
Ar apmokestinamas PVM šis įmonės parduodamas butas?
Įmonės parduodamas butas 2007 m. pastatytame name, kuriam iki pardavimo momento nebuvo surašytas nei statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas, nei Statybos užbaigimo aktas, PVM tikslais laikomas nebaigtu statyti pastatu ir apmokestinamas PVM taikant standartinį PVM tarifą.
Šaltinis: VMI